La lezione di Paratore & Partners al corso ANACI Firenze del 16 ottobre 2026
Chi amministra un condominio lo sa: il rapporto con il Fisco non comincia il giorno in cui arriva una richiesta di documenti. Comincia prima, e altrove, nelle banche dati dell’Agenzia delle Entrate, dove il conto corrente condominiale, le ritenute versate alle imprese, i bonifici dei lavori agevolati, le fatture elettroniche del cantiere e i dati del Catasto sono già registrati e possono essere letti insieme, anche con strumenti di intelligenza artificiale. I controlli fiscali nel condominio, oggi, nascono da lì.
Da qui è partita la lezione che l’Avv. Salvatore Paratore e l’Avv. Riccardo Orlandi, Partners dello Studio tributario e societario Paratore & Partners e componenti del Centro Studi ANACI Firenze, hanno tenuto venerdì 16 ottobre 2026 al corso di formazione per amministratori di condominio organizzato da ANACI Firenze: «Il condominio trasparente: banche dati, obblighi di comunicazione e controlli sui bonus edilizi dopo il Superbonus. Il ruolo dell’amministratore fra adempimento e tutela».
Il punto di partenza era già nella presentazione con cui lo Studio aveva proposto la relazione ad ANACI. Gli strumenti dell’amministratore, in fondo, non sono cambiati: resta sostituto d’imposta, continua a trasmettere le comunicazioni all’Anagrafe tributaria, conserva la documentazione delle parti comuni.
È cambiato profondamente il contesto in cui quegli strumenti si usano: la convenzione fra Ministero e Agenzia per il triennio 2026-2028, l’analisi del rischio, l’incrocio delle banche dati, i termini più lunghi per contestare i crediti ceduti.
Il baricentro del lavoro si sposta così dall’accesso all’agevolazione alla tutela della posizione fiscale del condominio, in un regime di piena trasparenza informativa.
Di qui il filo conduttore dell’intervento, uno solo: l’amministratore è al tempo stesso la fonte del dato per l’Amministrazione finanziaria e il primo custode della prova a difesa dei condòmini.
E di qui l’obiettivo della serata: offrire una chiave di lettura del nuovo rapporto con l’Amministrazione e alcuni strumenti concreti per gestirlo, dai flussi informativi alla conservazione dei documenti, dal metodo con cui rispondere alle richieste dell’Agenzia al contraddittorio.
I temi del programma: il nuovo rapporto fra fisco e contribuente, l’amministratore come fonte del dato, la mappa dei bonus dopo la fine del Superbonus e delle cessioni, la stagione dei controlli, la responsabilità e la tutela del condominio e, per finire, la gestione documentale come servizio ai condòmini.
Banche dati e intelligenza artificiale: un algoritmo può da solo accertare un condòmino?
La prima domanda della serata era anche la più diretta. La risposta è no, e a dirlo sono gli stessi documenti dell’Agenzia: l’analisi automatizzata delle banche dati serve a individuare le posizioni che meritano un approfondimento, mentre la decisione resta all’ufficio, che apre un’istruttoria e deve motivare l’atto che eventualmente ne deriva. L’algoritmo seleziona; a decidere sono le persone.
Quello che cambia, piuttosto, è la direzione dei controlli. Gli atti di programmazione per i prossimi anni guardano anche al momento che precede l’adempimento e, per gli immobili ristrutturati con i bonus, all’aggiornamento del catasto. Si è aperta una stagione di verifiche su ciò che è stato realizzato, e il condominio ne è uno dei protagonisti.
L’amministratore di condominio è la fonte del dato: che cosa comunica al Fisco
Ogni anno l’amministratore trasmette all’Agenzia delle Entrate una serie di informazioni che il Fisco incrocia con quelle dichiarate dalle imprese e dai condòmini:
- le ritenute operate sui pagamenti alle imprese;
- i bonifici dei lavori agevolati, con la ritenuta applicata dalla banca;
- la comunicazione delle spese sulle parti comuni;
- la dichiarazione annuale ai condòmini, con il codice fiscale di chi ha effettivamente pagato.
Finché i conti tornano, nessuno se ne accorge. Quando non tornano, arriva una richiesta di documenti. Rispondere in modo completo e nei termini, conservando copia di ciò che si invia, non è una formalità: ciò che non viene esibito in quella sede rischia di non poter più essere utilizzato a favore del contribuente. Quella risposta, spesso, è il primo vero contraddittorio con l’ufficio, e conviene trattarla come tale.
Una parte della serata è stata dedicata ai conti correnti, del condominio e dei condòmini, e alle garanzie che la giurisprudenza più recente, europea e nazionale, ha riaffermato sull’accesso ai dati bancari: un tema che tocca da vicino chi tiene la delega sul conto condominiale.
Bonus edilizi dopo il Superbonus: la mappa 2026-2027 e i cantieri da ricostruire
Sui bonus edilizi si è fatto il punto sulle agevolazioni ancora in vigore nel 2026 e su ciò che cambia dal 2027. Le domande più pratiche riguardano i lavori sulle parti comuni: chi può contare sull’aliquota maggiore per l’abitazione principale, come si considerano i lavori a cavallo d’anno, quale peso ha il ruolo del general contractor dopo i chiarimenti dell’Agenzia della scorsa primavera.
C’è poi un tema che riguarda molti cantieri Superbonus del 2022, e che una recente decisione del giudice tributario di Napoli ha portato in primo piano. Il recupero di un credito verso un singolo condòmino non può fondarsi soltanto sul verbale redatto nei confronti dell’impresa: serve una verifica sulla posizione di quel contribuente, e nel calcolo dello stato di avanzamento contano anche le forniture consegnate in cantiere. Ricostruire oggi quei documenti con il direttore dei lavori è, per il condominio, una forma di assicurazione.
La stagione dei controlli: catasto, plusvalenza e crediti contestati
I controlli fiscali nel condominio hanno poi capitoli specifici, che la lezione ha ripercorso uno per uno: le lettere sull’aggiornamento catastale dopo i lavori e le opzioni di chi le riceve; la plusvalenza in caso di vendita dopo il Superbonus, con una sentenza di Milano che ha limitato l’imposta alla parte di valore effettivamente riconducibile ai lavori condominiali; la differenza fra credito «non spettante» e «inesistente», dalla quale dipendono sanzioni, termini e garanzie procedurali. Capitoli diversi, con un tratto comune: in ciascuno conta ciò che il condominio è in grado di documentare.
Responsabilità dell’amministratore e difesa: la diligenza, non il risultato
Quando l’impresa non finisce i lavori e il bonus è perso, i tribunali hanno dato risposte diverse sul risarcimento, ma su un punto convergono: l’amministratore risponde della diligenza, non del risultato. In una decisione fiorentina di quest’anno le mail con cui l’amministratore aveva seguito l’andamento del cantiere sono state valorizzate come prova della sua diligenza. Lo stesso documento, in altre parole, difende davanti al Fisco e davanti al condominio.
Davanti a un atto dell’Agenzia, la prima cosa da fare è capire di che atto si tratta: una comunicazione automatizzata, uno schema d’atto e un atto di recupero hanno termini e strade diverse. La raccolta ordinata dei documenti fatta prima è ciò che rende possibile qualunque difesa dopo.
Controlli fiscali nel condominio: tre domande frequenti
Il Fisco può vedere il conto corrente del condominio?
Sì. Il conto condominiale è censito nell’Archivio dei rapporti finanziari, insieme alla delega dell’amministratore. Per acquisire i movimenti serve però un’autorizzazione, e la giurisprudenza più recente ha rafforzato le garanzie del contribuente sul suo controllo.
L’amministratore deve rispondere alla richiesta di documenti dell’Agenzia?
Sì, in modo completo e nei termini, conservando copia di quanto trasmesso e della ricevuta. I documenti non esibiti in risposta alla richiesta rischiano di non poter più essere utilizzati a favore del contribuente nelle fasi successive.
Chi risponde se l’impresa non finisce i lavori e il bonus è perso?
Dipende dal caso: i tribunali hanno riconosciuto il risarcimento in alcune vicende e lo hanno negato in altre. L’amministratore risponde della diligenza con cui ha seguito l’appalto, non del risultato, e la documentazione raccolta nel tempo è la sua prova.
Paratore & Partners e i controlli fiscali nel condominio
Nella stagione del Superbonus il valore dell’amministratore era aprire la porta dell’agevolazione; in quella dei controlli è presidiare la posizione fiscale del condominio, con un fascicolo completo, comunicazioni corrette e risposte documentate. È il sesto tema del programma, e forse il più importante: la gestione documentale e la coerenza dei flussi informativi come servizio ai condòmini, un servizio che sarà chiesto sempre di più nei prossimi anni.
Lo Studio affianca amministratori, condomìni e imprese in questi passaggi, dalla risposta alle richieste dell’ufficio fino alla difesa davanti agli atti di recupero. Per un confronto sulla posizione del vostro condominio scrivete a salvatore.paratore@paratore.it o a riccardo.orlandi@paratore.it, oppure chiamate lo 055 4628805.
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