Le sentenze n. 941 e 942/2026: non necessaria la costituzione del fondo speciale in caso di pagamento dei lavori mediante sconto in fattura
Il Tribunale ordinario di Firenze, con le sentenze gemelle n. 941 e n. 942 del 21 febbraio 2026, si è pronunciato su una questione che negli ultimi anni ha assunto rilevanza centrale nei rapporti tra condomini, amministratori e imprese appaltatrici: l’obbligatorietà o meno del fondo speciale di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. quando per il pagamento dei lavori straordinari, rientranti nel c.d. Superbonus 110%, sia stato contrattualmente previsto il meccanismo dello sconto in fattura.
La decisione merita attenzione non tanto perché chiuda definitivamente il dibattito, ciò che, allo stato, sarebbe affermazione sicuramente eccessiva, quanto perché si colloca in discontinuità rispetto all’indirizzo che, anche in presenza dello sconto in fattura, tendeva a ritenere necessaria la costituzione del fondo speciale, in mancanza di una deroga espressa alla previsione codicistica. La forza di rottura della pronuncia fiorentina consiste proprio in questo: il Tribunale non si limita ad una soluzione del caso in esame, ma motiva in maniera netta, chiara e sistematica, forse per la prima volta, la ragione per cui lo sconto in fattura potrebbe incidere direttamente sulla stessa necessità di costituire il fondo.
Il caso deciso nasceva da un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo promosso da un condominio nei confronti di un’impresa appaltatrice. I lavori, pur deliberati e contrattualizzati, non erano mai iniziati. L’impresa sosteneva, in sostanza, che la mancata costituzione del fondo speciale rendesse invalida la delibera assembleare e impedisse il corretto perfezionamento dell’operazione Superbonus. Il condominio, al contrario, contestava che in presenza di sconto in fattura vi fosse un obbligo di accantonamento per somme che i condomini non avrebbero dovuto materialmente versare.
Il tema giuridico è noto. L’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. stabilisce che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, con possibilità, nei contratti che prevedano pagamenti graduali in funzione degli stati di avanzamento, di costituire il fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti. La norma, letta nel suo dato testuale, sembra dunque imporre un accantonamento preventivo a tutela dei condomini, del condominio e dell’appaltatore.
La giurisprudenza maggioritaria, per quanto formatasi su una materia relativamente recente, aveva valorizzato proprio tale dato letterale, ritenendo invalida la delibera che approvasse lavori straordinari senza contestuale costituzione del fondo speciale. Secondo questa impostazione, la pattuizione dello sconto in fattura non sarebbe sufficiente a neutralizzare l’obbligo, poiché il legislatore del Superbonus ha previsto specifiche deroghe in materia assembleare, ma non ha espressamente derogato all’art. 1135 c.c. È questa la tesi che, ancora oggi, un’impresa o un condominio potrebbero trovarsi a dover affrontare in giudizio.
Il Tribunale di Firenze, tuttavia, percorre una strada diversa. Secondo le due sentenze, la ratio del fondo speciale è quella di assicurare la provvista necessaria al pagamento dell’appaltatore e, al tempo stesso, prevenire le conseguenze della morosità dei singoli condomini, garantendo la continuità dei lavori e l’interesse collettivo alla loro esecuzione. Se però, in concreto, gli interventi straordinari non richiedono un esborso di denaro da parte dei condomini, perché il corrispettivo deve essere regolato mediante sconto in fattura, verrebbe meno, secondo tale ricostruzione, la stessa esigenza funzionale che giustifica la costituzione del fondo.
In questa prospettiva, la modifica dell’art. 1135 c.c. introdotta dal D.L. n. 145/2013, nella parte in cui consente di calibrare il fondo sui singoli pagamenti dovuti, assume un rilievo interpretativo decisivo. Il fondo, secondo il Tribunale, potrebbe essere limitato ai soli importi effettivamente gravanti sui condomini – ad esempio spese indetraibili, importi eccedenti i massimali o somme comunque non coperte dal beneficio fiscale – senza includere la parte di corrispettivo regolata attraverso lo sconto in fattura.
Il passaggio più significativo delle sentenze in esame è probabilmente quello in cui viene escluso che l’assenza di una deroga espressa all’art 1135 c.c. impedisca una lettura sistematica e teleologica della norma. Il Tribunale valorizza, infatti, la finalità del meccanismo normativo del c.d. Superbonus 110% nella sua configurazione originaria: consentire ed incentivare interventi di efficientamento energetico e consolidamento sismico riducendo o azzerando l’esborso di liquidità. Da qui la conclusione, certamente incisiva ma non priva di possibili margini di discussione, secondo cui imporre un fondo per somme non destinate ad essere pagate in denaro rischierebbe di porsi in tensione con la funzione economica dell’operazione.
Le due pronunce distinguono altresì l’ipotesi dello sconto in fattura dalla diversa fattispecie della cessione del credito a terzi. In quest’ultimo caso, il beneficiario paga il fornitore, matura la detrazione e successivamente cede il credito fiscale a banche o altri intermediari; pertanto, l’obbligazione di pagamento verso l’appaltatore resta autonoma rispetto alle vicende della cessione. In questo scenario, la costituzione del fondo conserva una funzione essenziale di tutela della collettività, perché serve a evitare che il condominio resti privo della provvista necessaria qualora la cessione non si perfezioni.
Diverso, secondo il Tribunale, sarebbe invece il caso in cui lo sconto in fattura costituisca la modalità di pagamento pattuita e l’impresa abbia assunto anche gli oneri tecnici e documentali necessari al perfezionamento dell’operazione. In tale scenario, ritenere comunque necessario un fondo di importo pari all’intero costo dell’appalto porrebbe anche un problema pratico non secondario: quale dovrebbe essere la durata dell’accantonamento, se il fondo non è destinato a pagare l’appaltatore ma a fronteggiare eventuali controlli futuri dell’Agenzia delle Entrate?
Proprio alla luce di questo ulteriore profilo il Tribunale di Firenze appare particolarmente netto. L’argomento secondo cui il fondo dovrebbe tutelare il cessionario da eventuali recuperi fiscali successivi viene ritenuto estraneo alla funzione dell’art. 1135 c.c., che resta norma ordinata al pagamento del corrispettivo dei lavori e non alla copertura di rischi fiscali futuri, eventuali e ovviamente incerti. Anche questo passaggio è destinato ad avere rilievo pratico, perché incide sul modo in cui vengono ricostruiti i rapporti di rischio tra condominio, impresa e soggetti coinvolti nell’operazione agevolata.
Resta, naturalmente, un terreno non privo di incertezze. L’orientamento contrario continua ad avere argomenti non trascurabili: il dato letterale dell’art. 1135 c.c.; l’assenza di una deroga espressa nella disciplina del Superbonus; la funzione di garanzia che il fondo potrebbe comunque svolgere a presidio della corretta esecuzione dell’appalto; il rischio che lo sconto in fattura non si perfezioni o venga successivamente contestato. Sono profili che impediscono di leggere la sentenza come un punto di arrivo definitivo, anche, e soprattutto, alla luce della mancanza di giurisprudenza di legittimità sul tema.
Ciò non diminuisce, però, la portata dirompente delle due sentenze; al contrario, proprio la presenza di un contrasto interpretativo rende quanto deciso e motivato dal Tribunale di Firenze particolarmente significativo: la Corte fiorentina offre una ricostruzione argomentativa chiara, lineare e immediatamente utilizzabile nelle controversie in cui imprese e condomini debbano argomentare circa gli effetti della mancata costituzione del fondo speciale in presenza di sconto in fattura.
Per gli imprenditori che operano nel settore degli appalti, le sentenze oggi in esame impongono una riflessione preventiva sulla struttura contrattuale dell’operazione, sulla ripartizione degli oneri documentali, sui presupposti per sospendere l’esecuzione dei lavori e sui rischi risarcitori connessi alla perdita dei benefici fiscali da parte del committente.
Per gli amministratori di condominio, esse confermano la necessità di non subire passivamente la posizione dell’appaltatore, ma di verificare se la mancata esecuzione sia effettivamente giustificata ovvero se, invece, possa fondare domande di risoluzione e di risarcimento.
Occorrerà verificare se la via giurisprudenziale aperta dal Tribunale di Firenze verrà seguita da altre Corti o se resterà isolata nel panorama giurisprudenziale e soprattutto se verrà percorsa anche dalla Suprema Corte di Cassazione, quando sarà chiamata a pronunciarsi sul detto tema.
Allo stato attuale, ciò che è possibile affermare con prudenza è che le sentenze gemelle n. 941 e n. 942 del 2026 rappresentano un turning point, non solo per l’esito, ma per la chiarezza con cui tentano di ricondurre il fondo speciale ex art 1135 cc alla sua funzione economica concreta nel particolare contesto dello sconto in fattura.
In uno scenario ancora assolutamente incerto e mutevole, in rapida e costante evoluzione, la difesa degli interessi dell’impresa o del condominio non può essere affidata a formule generiche. Occorre studiare con attenzione il contratto, la delibera, gli stati di avanzamento, gli adempimenti tecnici e fiscali, le comunicazioni intercorse e la concreta allocazione dei rischi. Paratore & Partners – Studio Legale Tributario e Societario di Firenze assiste imprese, general contractor e condomini nella prevenzione e nella gestione del contenzioso relativo agli appalti, ai bonus edilizi e alle conseguenze della mancata esecuzione dei lavori, con l’obiettivo di trasformare la corretta impostazione giuridica e documentale in un effettivo strumento di tutela al loro servizio.
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